Bugün gayrimenkul yatırımcıları ve ev sahibi olmak isteyen herkes için en merak edilen soru, 2023'te konut ve ev fiyatlarının düşüp düşmeyeceğidir. Ya da 2023’te konut fiyatları artacak mı? 2023 ev fiyatları hakkında yapılan tahminler oldukça karışık. Konut sektöründeki uzmanların çoğu, daha az alıcı talebi, daha düşük fiyatlar ve daha yüksek borçlanma oranları öngörüyor. Fiyat artışları, bulunabilirlik sıkıntısı ile birlikte birçok alıcıyı kenara itti. Bu veriler ışığında beklenti, konut fiyatlarının biraz düşebilir. Ancak, 2008'de olduğu gibi büyük bir düşüş beklenmiyor. Çoğu uzman, Türkiye'de emlak ve konut fiyatlarında bir düşüş beklentisi olduğunda, 2022 yılında neredeyse 3 kat artan metrekare fiyatlarının 2023 yılında daha yavaş bir artış göstermesinin dahi bir fiyat düşüşü olarak değerlendirilebileceğini düşünüyor.

Reel olarak konut satış bedellerinin mevcut etiketlerinin üzerinden bir fiyat indirimi görmek neredeyse imkansız bir beklenti haline geldi. Resmi ilan edilen rakamlar için dahi %80 yıllık enflasyonun olduğu bir ülkede, konut satış fiyatları üzerinde herhangi bir üründe azalan bir rakam görmek mümkün değildir. Burada beklenti, 2023 yılında konut satış fiyatlarının hissedilen enflasyon oranında artmasıdır. Bu durum, günlük yaşama yansıyacaktır. Yine de bir başka emlak uzmanı, konut piyasasının pandemi öncesine kıyasla daha iyi performans göstermeye devam edeceğine inanıyor.

2023 Konut Fiyatlarını Neler Etkileyebilir?

Açıkçası, 2023 için Türkiye emlak ve konut piyasası tahmini konusunda netlik yok. Analistler, geçmiş yıllara dayanan verilere bakarak konut fiyatlarının gelecek yıl konut piyasalarının çoğunda az da olsa artacağını tahmin ediyor. Burada belirleyici unsur enflasyon olacaktır. Eğer enflasyon devam ederse ve Türkiye kendi ismini vererek uyguladığı faiz azaltma politikasını sürdürürse, yüksek enflasyon kaçınılmaz olarak daha da artan oranlarda olabilir.

Konut Fiyatlarını Etkileyecek İlk Madde: Enflasyon ve Faiz

Türkiye hükümeti, pandemi sonrasında tüm dünyada yaşanan ekonomik sıkıntılarla mücadele için pek çok ülke ekonomi yöneticisinin ve uzmanının kabul etmediği bir yöntem tercih etti. Enflasyon, ekonomi uzmanları için bir ülkede en büyük sorun olarak görülürken, Türkiye hükümeti öncelikli sorunun ekonomik resesyon olduğunu düşünüyor. Enflasyonun kontrol altında tutulması, ekonominin çarklarının dönmesi açısından daha önemli.

Devlet bankalarından sağlanacağı ilan edilen düşük faizli krediler ile piyasaya taze para girişi sağlanacağı konuşulsa da, orta ve dar gelirli kişilerin bu kredileri çekme ve geri ödeme imkanı olmadığı için konut piyasasına bu durum yansımayabilir. Bunun yanında özel bankalar ise farklı bir kredi faiz oranı uyguluyor.

Toki Konut Projesi Emlak Fiyatlarını Düşürür mü?

2023 Türkiye konut piyasasını etkilemesi beklenen ve umulan olay, dar ve orta gelirli kesime yapılacağı ilan edilen beş yüz bin konut ve dağıtılacak arsa projesidir. Enflasyon ve dünyadaki ekonomik sıkıntılar ile birlikte Türkiye’deki inşaat sektörünün durma noktasına gelmesi, 2022’nin özellikle üçüncü çeyreğindeki konut fiyatlarının artış oranlarını daha da yükseltti. Toki projesinin, hali hazırdaki konut fiyatlarını düşürmesi beklenmese de, artış oranını enflasyona göre dengelemesi muhtemeldir. Sonuçta Toki projesi ile inşaat sektöründe bir canlanma olacaktır.

Diğer yandan, konut ihtiyacı olan beş yüz bin kişi bu projeye bağlanacağı için mevcut talepte büyük bir kesimin azalacağı düşünülmektedir. Bu durum, 2023’te hali hazırda satışta olan konut fiyatlarını azaltacak büyük bir etki yaratabilir. Ancak, bu dar ve orta gelirli kesimin hali hazırdaki konutlara müşteri potansiyeli olmadığı görüşü de var. Yeterli finansmanı bulamayan ve ev satın alma potansiyeli olmayan bir kesimden bahsediyoruz. Bu kesimin, 2022’nin ikinci yarısındaki emlak fiyat artışları üzerinde dahi bir etkisi olmadığı düşünülüyor.

Toki projesi tamamlanırsa ve bu kişilere söz verildiği gibi iki sene içinde evleri teslim edilirse, konut fiyatlarındaki etkileri önemli olabilir. Çünkü bu kesimin büyük bölümü kiracı durumundadır. Kiracılıktan ev sahipliğine geçen bir kesim, çok sayıda kiralık evin tekrar konut piyasasına katılmasına sebep olacaktır. Ancak bu durum, en iyi ihtimalle iki sene sonra gerçekleşecektir.

Birçok kişi bu durumu öngördüğü için konut satın almak için finansman yaratacak imkanları olsa da, bu durumu bekleyerek konut satın alma taleplerini erteleyebilir. Bu da 2023 konut piyasasında büyük bir talep azalması yaratabilir. Tüm bu yönleriyle düşünüldüğünde, Toki projesinin etkisi fiyatları 2023’te azaltmaya veya fiyat artış oranlarını dizginlemeye yönelik olacaktır. Ancak, her şey bu projenin ilerleyiş hızı ile alakalıdır. İlk konutlar teslim edilmesi geciktikçe veya Toki projesinde başka sorunlar ortaya çıktıkça, bu etki azalacak ve ilerleyen günlerde talep yönünde ilave bir baskı yaratabilir.

2023’te Türkiye Ekonomisi Nasıl Olacak?

Emlak fiyatlarını belirleyen ana konu, ülke ekonomisinin genel gidişatıdır. 2022'de Türkiye, enflasyonun G20 ülkelerine göre misli misli fazla olması sebebiyle inşaat sektöründeki ani durağanlık, emlak ve konut satış fiyatlarında patlama yaşanmasına neden oldu. 2022 konut fiyatlarındaki fahiş artışın nedeni, arzın azaldığı bir piyasada talebin birden yükselmesidir.

Aynı durum 2023 için geçerli olabilir mi? 2022 yılı kadar olmayacağı düşünülse de, ekonominin genel gidişatı bunu belirleyecek konudur. Eğer enflasyon azaltılamazsa ya da en azından artış hızı dengelenemezse, inşaat sektörü Toki projelerine rağmen durma noktasına gelebilir. Bu da arzın tamamen kriz noktasına taşınmasına neden olacaktır. Öte yandan, talebi de derinden etkiler. Çünkü pek çok kişi ve firma iflas noktasına gelecektir. Böyle bir durumda, nakit akışını sağlamak için konutların da içinde bulunduğu yatırımlar satışa çıkarılmak zorunda kalabilir. Sonuçta satışta çok fazla konut olabilir. Ancak talep olmadığı için emlak ilan sitelerinden bolca ev, arsa, gayrimenkul ilanlarının uzun süreler boyunca satılmadan kaldığını görebiliriz. Bir noktadan sonra da bu konutların fiyatlarında mecburiyetten indirimler yapılmaya başlanabilir. Elbette bu bir nevi felaket senaryosu olduğu için umarız asla gerçekleşmez. Sonuçta ülke ekonomisinin tamamen çıkmaza girmesinden bahsediyoruz.

2023 Seçimleri Konut Piyasasını Nasıl Etkileyecek?

2023 yılının bir seçim yılı olması sebebiyle, seçime kadar olan sürede piyasaya bol miktarda para gireceğini düşünmek çok da uzak bir tahmin değildir. Bu zamana kadar bu paraya ulaşabilenler, bunu ev, dükkan, ofis ve arsa yatırımları olarak değerlendirmek isteyebilirler. İlk altı ay için piyasaya girecek taze para, konut piyasasını canlandıracaktır. Bu da fiyatların bir miktar daha artmasına sebep olabilir.

EYT Sorunu Giderilirse Bu Konut Fiyatlarını Etkiler mi?

Bunun yanında pek çok kişi EYT kanunun çıkmasını beklemektedir. Eğer kanun yürürlüğe girerse, pek çok kişi bu imkanları ile kredi kanallarına başvuracak ve kredi verilmesinde bir engel kalmayacaktır. Bu durumda konut piyasasında fiyat artışının kaçınılmaz olacağını düşünen kişi ve uzman sayısı da az değildir. Ancak bu, Toki beklentisi ile karşılıklı hareket edecek bir değişken olacağı için konut fiyatları üzerinde etkisi sınırlı olabilir. Çünkü konut fiyatları halen bir emekli maaşı ile karşılanamayacak oranlarda gelir gerektirmektedir. Çoğu banka kredi verme limitlerini de oldukça sınırlamış durumda. Bu nedenle ev sahibi olmayı bekleyen pek çok EYT’linin hayalleri bir başka yıla kalabilir.

2023’te Dünya Ekonomisi Konut Fiyatlarını Nasıl Etkiler?

Bu noktaya kadar anlattıklarımız, en azından bir miktar belirli şeyler içeren maddeler olsa da, söz konusu dünya ekonomisi olduğunda 2023 tamamen belirsiz bir alandır. Ukrayna-Rusya savaşına ek olarak, uzak Asya’da ortaya çıkmayı bekleyen Çin-Tayvan gerilimi ile beraber ülke ekonomileri gri bir alanda kaldılar. Pandemideki açık para politikalarının etkilerini atlatamadan, dünyanın büyük bir resesyona sürüklendiğini düşünen pek çok ekonomist var. Böyle bir durumda Türkiye de doğal olarak kötü etkilenecektir. Yakın coğrafyada ise Ukrayna-Rusya savaşından dolayı 2022’deki konut piyasası çok direkt bir etki altında kaldı. Büyük sayılarda Rus ve Ukrayna vatandaşı, ülkemizden konut satın aldı. Yabancılara yapılan bu satışlar sebebiyle de 2022 konut fiyatları üç katlık artışlar gördü. Aynı durumun aynı yoğunlukta devam etmesini kimse beklemiyor. O yüzden dünyadaki genel bir durgunluk, Türkiye’yi de 2022’den çok daha kötü etkileyecektir. Her şey, dünyadaki krizlerin ne kadar derinleşeceğine bağlı olarak değişecektir. Kimse krizlerin ve savaşların olduğu bir dünyada 20 senelik borçlanmalara girmek istemez.

Tüm değişkenler düşünüldüğünde;

2023’te Konut Fiyatları Azalır mı? Artar mı?

Dünya konjonktürünün nasıl gelişeceği 2023 yılında asıl belirleyici durum olacaktır. Burada yaşanacak yeni krizler, tüm piyasaları olduğu gibi konut piyasalarını da kötü etkiler. Eğer bir şekilde dengeli bir gidişat yakalanırsa, bu sefer ülke ekonomisinin nasıl ilerlediği göz önüne alınmalıdır. 2023 yılının seçim yılı olması ve seçim sonuçları her şeyi değiştirebilir. Tüm değişkenler göz önüne alındığında, 2023 yılı neredeyse tüm geçmiş yıllardan daha belirsiz bir yola doğru gitmektedir. Bu dönemde insanların uzun vadeli borçlanmalardan kaçınıp kaçınmayacağı, konut piyasasındaki fiyatların azalıp azalmayacağını belirleyici unsur olacaktır. Böyle bir durumda, konut piyasasındaki fiyatların 2022’de olduğu gibi diğer ekonomi piyasalarına göre yüksek artış oranları yakalaması zor gözüküyor. Konut fiyatlarında artış oranları 2022’deki gibi olmayabilir. Net bir gerçeklik varsa, beklenen hiçbir yıl, 2023 yılı kadar belirsiz ve tahmin edilemez değildi.